Расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Как выехать из жилого помещения, не понеся убытки?
К сожалению, так бывает, что Вы даже не предумышленно, но вынуждены отказаться от арендуемого помещения. Возможно, по соседству появилась стройка, и шум не дает заниматься важными делами, или магазин на данной площадке несет одни лишь убытки, которые Вы попросту не смогли предусмотреть. В любом случае договор аренды нужно расторгнуть, а помещение сдают по акту. Оставить ключи и тихо съехать не самый лучший исход в подобных ситуациях.Касаемо договора аренды, то по общему правилу арендатор обязан вносить арендную плату вне зависимости от того факта выехал он или остался, на основании п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.
На основании действующего законодательства, если срок аренды еще не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:
• по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
• в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
• по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.
Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, нужно иметь хотя бы одно из оснований, перечисленных в статье 620 ГК РФ, при этом Вы, как арендатор обязаны направить арендодателю уведомления о расторжении договора.
Основаниями могут являться:
• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.
Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ). При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке. Если таковой был предусмотрен, то важно выполнить следующий ряд юридических действий:
1. Письменно сообщить арендодателю о своем желание расторгнуть договор, при этом указав дату, с который Вы прекращаете пользоваться помещением. Уведомление о досрочном расторжении договора аренды должно содержать четкое волеизъявление арендатора на его расторжение.
2. Дальше нужно будет согласовать дату передачи помещения арендодателю. Это можно указать в самом уведомление о расторжении договора и передать ключи от помещения по акту с подробным качеством его характеристик. Не лишним будет зафиксировать состояние помещение на фото или видео съемку.
3. Заключить соглашение о расторжении договора и зафиксировать в нем факт передачи помещения и факт отсутствия задолженности по аренде и иным обязательствам, вытекающим из договора.
Данный пункт не обязателен к выполнению, но на него стоит обратить внимание.
Если же в договоре отсутствует пункт о досрочном расторжении в одностороннем порядке, то тут могут возникнуть трудности. При отсутствии согласия арендодателя на расторжение, то такие случае производятся в судебном порядке.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Здесь можно обратиться к судебной практике. Так, наиболее частым основанием для расторжения используют изменение существенных обстоятельств согласно статье 451 ГК РФ. Но здесь стоит отметь, что допусти Ваше тяжелое финансовое положение, отсутствие кредитования и другие подобные ситуации не будут являться веским основанием для суда.
Что касаемо ситуации, когда договор аренды был заключен на неопределённый срок, то в подобных ситуациях, отсутствие этого срока дает возможность расторгнуть договор аренды в любое удобное для вас время. Единственное, инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.