Дефектные новостройки. Проблема взаимоотношений дольщика и застройщика.
В судебной практике имеется достаточно большое количество прецедентов, связанных с недобросовестным поведением застройщика. Там сэкономил, ту решил, что и так нормально и из-за этого вытекают такие последствия, как отсутствие обещанные межкомнатных дверей, нервность стен, которая видна невооруженным глазом. Бывают ситуации и намного хуже, когда все недочеты выявляются только через многие годы. Как же поступать в таких ситуациях?За последнее лет 10-ть рынок долевого строительства в нашей стране вырос аж в 3,5 раза. С помощью договора долевого участия приобретаются порядком 80% жилья на первичном рынке. Согласно закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям.
Что касаемо недостатков, за которые вы можете предъявить своему застройщику, то мы можем наблюдать такое перечень, который является незакрытым (то есть нет определённого реестра, что позволяет добавлять в него все новые недочеты со стороны застройщика):
• Неправильное расположение коммуникаций;
• Отклонение высотных отметок пола и потолка по горизонтали;
• Отклонение стен от вертикали с превышением допустимых показателей;
• Механические повреждения входных дверей;
• Отсутствие предусмотренных проектом внутрикомнатных перегородок;
• Превышение толщины швов кладки перегородок и ограждающих конструкций из ячеистых блоков допустимых показателей;
• Трещины в стенах;
• Отсутствие газо- и теплоснабжения, электрощитов;
• Плесень в квартире;
• Изменение расположения комнат;
• Расхождение с условиями и проектом по договору;
• Отсутствие систем вентиляции;
• Протекание наружных стен из-за нарушения эксплуатационных характеристик фасада или крыши;
• И другие, даже самые незначительные.
Если Вы после просмотра квартиры выявили хоть один недостаток у нового жилья, это уже считается веским поводом предъявить претензии к строительной компании. Для этого Вы, как участник долевого строительства должны сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. После составления данного акта, Вам необходимо составить саму претензию и либо передать застройщику под роспись официального лица на копии претензии, либо направить по почте заказным письмом с описью вложения и обратным уведомлением. Так дольщик получит необходимое доказательство того, что претензии и требования направлены застройщику. Так же стоит помнить, что Вы не обязаны подписывать акт приема-передачи квартиры ровно до тех пор пока эти изъяны не будут устранены, что послужит стимулом для застройщика поскорее их исправить и удовлетворить все Ваши претензии, потому что в противном случае ему придется платить неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик. Срок устранения недостатков не может превышать 45 дней согласно закону «О защите прав потребителей», но не стоит так же забывать о том, что за нарушение данного срока также применяется неустойка в размере 1% в день от цены товара. Только в том случае если все недостатки устранены, можно подписывать акт приема-передачи.
Касаемо каких-то недостатков, которые были обнаружены с течением времени, то на этот случай существует гарантийный срок для объекта долевого строительства, и он не может составлять менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования (ст. 7 214-ФЗ).
В ситуациях, когда застройщик не идет на встречу, отказывается устранять брак или попросту игнорирует серьёзные недостатки, то нужно обращаться в экспертную организацию, которая проведет независимую экспертизу. Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную. На основе акта с выявленными недостатками составляется претензия, направляется застройщику. Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд.